SCPI : Le choix du régime micro-foncier quant à l’imposition de vos revenus

Les SCPI ont ce que disent couramment les experts, une fiscalité transparente. Elles ne sont ainsi pas taxées directement et chaque investisseur (détenteur de parts) est assujetti à l’impôt sur les revenus ainsi que les plus values. Celle-ci intervient lors de la vente d’un actif immobilier ou lorsque le porteur cède ses parts. 

Chaque année, les gestionnaires informent les associés de la somme à déclarer en leur formulant une notice explicative pour la déclaration fiscale. En plus de l’intervention de conseillers en gestion de patrimoine, les investisseurs sont donc assurés. 

La fiscalité des SCPI

Le détenteur de parts, personne physique, est imposé majoritairement sur les revenus fonciers provenant des loyers obtenus par la SCPI. Ces gains ont été au préalable diminués par les charges encourues pendant l’exercice. L’investisseur devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel après considération de divers facteurs. 

Il peut également lui demander de payer une taxe à l’encontre des produits financiers provenant des placements de trésorerie de la SCPI. Dans ce cas, il pourra choisir pour un prélèvement libératoire. 

Le régime micro-foncier

Un individu est soumis au régime micro-foncier si les revenus fonciers bruts restent inférieurs à 15 000 euros annuellement. Et cela pour la détention en direct d’actifs immobiliers. Le revenu taxable est établi au montant égal à la somme de ces revenus diminués d’un abattement de 30%. Le montant doit être déclaré en ligne BE sur la feuille d’impôt N°2042. 

Le détenteur de parts de SCPI peut choisir pour le régime micro-foncier si :

  • Il est propriétaire d’un actif immobilier, dont il en extrait des revenus fonciers par une location nue.
  • La totalité des gains bruts fonciers obtenus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI+immobilier en direct).
  • Les parts de SCPI et l’actif immobilier détenu directement ne profitent d’un dispositif fiscal particulier (Malraux, Censi Bouvard Girardin, LMP, LMNP…)
  • Les épargnants ne recevant plus, dans le courant de l’année, des gains fonciers d’actifs détenus en direct (actifs non loués ou vendus) ne peuvent plus profiter du régime micro-foncier pour les revenus fonciers provenant des SCPI. Le régime réel d’imposition s’applique systématiquement.

En outre, les associés détenant exclusivement des revenus fonciers issus de SCPI ne sont pas concernés par le régime du micro-foncier. Toutefois, ils profitent d’une dispense de l’autorité fiscale, sous certaines conditions, de présenter une déclaration de revenus fonciers N°2044. Ils peuvent également porter directement les gains de parts immobilières sur la déclaration de revenus N°2042. 

La SCPI est en mesure de, si tous les associés l’acceptent, ne pas partager la totalité des bénéfices perçus durant l’année pour constitution des réserves. Il sera alors nécessaire au détenteur de déclarer le bénéfice obtenu par la SCPI au cours de l’année et non celui versé aux détenteurs de parts. 

Et quid du régime réel ?

Pas le choix ! Le détenteur est soumis au régime si les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € annuellement. Toutefois, il a la possibilité de choisir ce régime même si ses gains restent inférieurs à 15.000 € par an. Ce choix peut être exercé de manière irrévocable pour une période de trois ans. Pourquoi le faire ? Dans bien des cas, il s’agit souvent d’investisseurs qui ont acheté des parts de SCPI à crédit et dont la somme des intérêts d’emprunt reste supérieure à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.