Loi Cosse : Tout ce qu’il faut savoir pour défiscaliser votre investissement immobilier en 2018

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L’immobilier est un secteur à croissance forte et constante. D’où l’émergence d’une multitude de dispositifs de défiscalisation mis en place successivement par différents ministres du logement. La loi Cosse est l’un d’entre eux. Son objectif est d’effectuer une remise (15 à 85 %) sur les revenus locatifs au profit des propriétaires louant leur logement à des familles moins nanties à un coût abordable.

De quoi s’agit-il concrètement ?

Établi par la loi de finances rectificative pour 2016, la loi Cosse ou dispositif « louer abordable », n’est entrée en vigueur que le 1er février 2017. Sous l’initiative du ministre Emmanuel Cosse, l’objectif du dispositif est d’améliorer la fiscalité locative. En compensation, les propriétaires devront faire preuve d’engagement social.

Concrètement, le niveau de l’incitation fiscale dépendra du prix du loyer auquel le propriétaire louera son bien au sein d’une zone à fort coût de l’immobilier. Il bénéficiera également d’une remise allant de 15 à 85 % sur les loyers en fonction de son engagement social. Afin d’être éligible à ce dispositif, le propriétaire doit, tout d’abord, souscrire à une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). Ensuite, il devra respecter les plafonds de loyers et de ressources tels qu’établis par le dispositif. Puis, il devra mettre son bien immobilier en location durant une période de six ans minimum (neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah).

Secteurs géographiques

Le taux de l’abattement, bien qu’applicable sur tout le territoire français, est accentué en fonction de la localisation du logement. Le zonage est le même que celui du dispositif Pinel. Ainsi on distingue :

  • les zones A bis, A ou B1 : le taux d’abattement est de 30 % en cas de contrat de loyer intermédiaire et de 70 % en cas de contrat d’engagement social ou très social
  • la zone B2 : dans ce cas, le taux de remise est de 15 % en cas de contrat de loyer intermédiaire, de 50 % en cas d’engagement social ou très social et de 85 % en cas de contrat de loyer intermédiaire locatif
  • la zone C : le taux de réduction est de 85 % en cas de contrat de loyer intermédiaire locatif.

Plafonds de ressource

Afin que les objectifs du dispositif soient atteints, le propriétaire est tenu de soumettre un plafonnement des ressources aux locataires. Ce plafonnement dépend de l’engagement social du propriétaire. Il s’applique comme suit :

  • le plafond PLUS destiné au Cosse ancien social
  • le plafond PLAI destiné au Cosse ancien très social
  • le plafond intermédiaire destiné au Cosse ancien intermédiaire.

Quels en sont les avantages ?

  • La réduction de façon systématique de l’impôt sur le revenu
  • La réintroduction des logements du parc privé à moindre coût sur le marché
  • Le dispositif Cosse permet de jouir d’une déduction forfaitaire en fonction du montant des loyers perçus
  • La création d’un déficit foncier dû à l’abattement et pouvant être soustrait sur le revenu global.

Des limites ?

Les principales limites de la loi Cosse concernent les risques locatifs et le rendement qui peut-être peu attractif. En effet, les plafonds de ressource de ce dispositif sont assez bas. De ce fait, les propriétaires redoutent particulièrement les impayés et même des dégradations. Et ceci en raison d’un manque de ressources pour entretenir le bien au quotidien.