Comment opérer une défiscalisation en SCPI

L’investissement en SCPI présente plusieurs gros bénéfices. Aussi connu comme pierre papier, la SCPI n’est en réalité que 95% de la pierre et 5% du papier. Le principe de la SCPI est plutôt simple. L’investissement permet à un particulier d’acquérir des parts d’un collectif immobilier. Les parcs immobiliers peuvent être composés de commerces et de bureaux pour les SCPI de rendement. Pour les SCPI fiscales, il s’agit plutôt d’actifs d’habitation. La gestion du parc immobilier est déléguée et le risque est entièrement mutualisé. 

L’acquisition en direct et la mise en location comportent de nombreux avantages. Il y a la création d’un patrimoine immobilier, un héritage à transmettre et la mise en place d’une source de revenus additionnelle. C’est dans le cas où vous arrivez à couvrir votre crédit bien évidemment. À travers les SCPI fiscales, l’investissement permet également des réductions d’impôts (Pinel ou Malraux). Il en ressort néanmoins 3 grandes problématiques :

La gestion de la location : en effet, il faut vite identifier un locataire, et ce dernier ne doit pas provoquer des retards de paiements. Les mauvais payeurs sont également difficiles à renvoyer. C’est d’autant plus quand on considère la trêve hivernale. Parmi les autres problématiques de location directe, on note aussi la problématique des charges et la conservation du patrimoine dans le long terme.  La SCPI permet notamment de mieux gérer ces problématiques. Le risque locatif est dilué à cause du nombre d’actifs en location et surtout de par le nombre d’associés. Les charges sont incluses dans le prix de part des SCPI. C’est sans compter que la gestion du parc immobilier est déléguée. 

Comme évoqué précédemment, il existe plusieurs types de SCPI dites “fiscales”. Il y a les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les monuments historiques, et le déficit foncier. Le concept est similaire à celui des SCPI de rendement. Mis à part un taux de rendement faible, de l’ordre de 1,5%, cette catégorie de SCPI va produire une diminution d’impôt linéaire sur le long terme : une dizaine d’années pour les SCPI Pinel. 

Le principe est d’acquérir des actifs en dispositif de défiscalisation. Le gestionnaire va acheter des actifs en Pinel et les mettre en location. Se faisant, les investisseurs bénéficieront de l’aubaine fiscale du dispositif Pinel. C’est similaire à la procédure de l’investissement Pinel en direct. L’investisseur va acquérir des parts de la SCPI Pinel et va percevoir une réduction d’impôts. Selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur profitera d’une réduction d’impôt qui sera de 12%, 18% ou 21%.  

La SCPI déficit foncier est un dispositif de droit commun qui cherche à diminuer la base imposable de l’épargnant. Le placement autorise l’enregistrement de charges locatives à exempter de ses revenus fonciers. On parle par exemple de travaux, de charges d’entretien ou de rénovation. Tout comme le déficit foncier en direct, l’épargnant va profiter d’un déficit imputable aux revenus fonciers selon la limite de la loi en vigueur.

Les SCPI Malraux ont également pour objectif la défiscalisation, et ce, en effectuant la réhabilitation d’immobiliers anciens. La diminution d’impôts peut être de 30% en échange de travaux réalisés sur l’actif et la conservation de parts de SCPI pendant une période fixée. La défiscalisation est basée sur la quote-part de travaux effectués. Ce genre de placement est parfait pour les particuliers fortement imposés.  

L’investissement dans le cadre du dispositif Pinel vous permet l’obtention d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de souscription sur un an de détention. La réduction est distribuée comme pour un placement en Pinel traditionnel. En d’autres mots, de 18% sur les 9 premières années, et de 3% sur les 3 dernières. 

En échange, l’investisseur sera obligé de conserver ses parts pendant une durée minimale (12 ans), à partir de la mise en location du dernier actif acquis par la SCPI (temps de conservation de 16 ans). Cette dernière doit louer ses biens pendant 12 ans.